李某將一棟樓房出租給一家企業(yè)，年租金35萬(wàn)元，該企業(yè)要求李某出具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。李某向當地稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，繳納增值稅1.67萬(wàn)元[35÷（1+5%）×5%]。在對李某出租房產(chǎn)確認房產(chǎn)稅計稅依據上，存在兩種不同的意見(jiàn)，一種認為李某出租房產(chǎn)月租金35÷12=2.92（萬(wàn)元），未達到3萬(wàn)元，可享受免征增值稅的優(yōu)惠，其房產(chǎn)稅計稅依據不能扣減增值稅，應為全額收取的租金35萬(wàn)元；另一種意見(jiàn)認為，應扣減已繳納的增值稅，房產(chǎn)稅計稅依據為33.33萬(wàn)元（35-1.67）。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價(jià)格或收入不含增值稅。免征增值稅的，確定計稅依據時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）明確，其他個(gè)人采取預收或一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入，可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。
《房產(chǎn)稅暫行條例》規定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據。營(yíng)改增后，房產(chǎn)租金收入不含增值稅。為此，確定出租房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅依據的關(guān)鍵在于租金收入是征收增值稅還是免征增值稅。
對于征收增值稅的情況，根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）有關(guān)規定，如果實(shí)行一般計稅方法（包括預繳稅款），房產(chǎn)稅計稅依據不含增值稅，為全部租金收入÷（1+11%）；如果實(shí)行簡(jiǎn)易計稅方法，包括一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計稅方法、小規模納稅人、其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額，房產(chǎn)稅計稅依據為全部租金收入÷（1+5%）；對于個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人出租住房的，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，其房產(chǎn)稅計稅依據=全部租金收入-[全部租金收入÷(1+5%)×1.5%]。
對于免征增值稅的情況，出租房產(chǎn)符合小微企業(yè)免征增值稅條件的納稅人，其房產(chǎn)稅計稅依據為實(shí)際收到的全部租金。但要注意，雖然納稅人符合免征增值稅條件，但實(shí)際并未享受免征增值稅優(yōu)惠且繳納了增值稅的，那么租金收入應根據財稅〔2016〕43號文件扣減增值稅。如上例，李某出租房產(chǎn)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票并繳納增值稅1.67萬(wàn)元，其房產(chǎn)稅計稅依據應為33.33萬(wàn)元。
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